מהי שמאות תקן 21 ולמה היא קריטית בעולם ההתחדשות העירונית?

פרויקטים של התחדשות עירונית, ובראשם מתחמי פינוי-בינוי, נחשבים לאחד המנועים המרכזיים ביותר בשוק המקרקעין בישראל. עם זאת, מדובר בתהליכים מורכבים במיוחד הכוללים ריבוי אינטרסים וצדדים: בעלי הדירות הקיימים, היזמים והקבלנים, הרשויות המקומיות והגורמים המממנים. כדי לייצר שפה מקצועית אחידה, הגנה על בעלי הזכויות וקנה מידה אובייקטיבי לבחינת היתכנות הפרויקטים, נקבעה על ידי מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים מתודולוגיה סדורה הידועה בשם שמאות תקן 21 .

בשורה התחתונה, תקן 21 הגדיר לראשונה אמות מידה ברורות לבדיקת היתכנות כלכלית-שמאית עבור תוכניות פינוי-בינוי. הערכה שמאית מדויקת המבוססת על תקן זה מהווה תנאי סף לקבלת אישורים מצד מוסדות התכנון והבנייה, והיא הנדבך הקריטי שעליו נשענים גופים פיננסיים בבואם להעמיד ליווי בנקאי ומימון לפרויקט. ניתוח מעמיק של התקן מאפשר להבין כיצד נקבעת כדאיות הפרויקט וכיצד היא משפיעה על השוק כולו.

מה כולל תקן 21 ומדוע הוא הוקם?

התקן המקצועי, המוכר באופן רשמי בשם גילוי דעת ותקן לעניין פירוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך בדיקה שמאית כלכלית לתוכניות פינוי ובינוי, אושר לראשונה בשנת 2012 על ידי מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים . הצורך בהקמתו של תקן 21 נבע מהיעדר אחידות בשיטות החישוב הכלכליות שלוו מיזמי התחדשות עירונית, גורם שהוביל לעמימות, למחלוקות קשות בין יזמים לבעלי דירות ולעיכובים מתמשכים בוועדות התכנון והבנייה.

מטרתו המרכזית של התקן היא ליצור מסגרת עבודה אחידה, אובייקטיבית ושקופה השומרת על איזון ראוי בין שלושת הגורמים המרכזיים המעורבים בכל מיזם: בעלי הדירות הקיימים, היזם המבצע והרשויות התכנוניות . במסגרת עריכת שמאות תקן 21, נדרש השמאי לפרט ברזולוציה מזערית מוגדרת מראש את כלל הנתונים הפיננסיים והפיזיים של הנספח הכלכלי המוגש בצירוף למסמכי תוכנית בניין עיר (תב"ע) .

המסמך כולל הנחיות מדויקות לבחינת הפרמטרים הבאים:

• אומדן תמורות לדיירים: קביעת התמורה הניתנת לבעלי הדירות (תוספת שטח, מרפסת, חניה ומחסן) בצורה הוגנת ומאוזנת.
• ניתוח עלויות מפורט: הכללת כלל עלויות הבנייה הישירות והעקיפות, עלויות תכנון ופיתוח, היטלים, מיסוי, וכן הוצאות בגין שכירות חלופית והובלה עבור בעלי הדירות במהלך תקופת הבנייה .
• שיעור רווח יזמי ראוי: חישוב אחוז הרווחיות המינימלי הנדרש כדי שהפרויקט ייחשב כדאי כלכלית ויאפשר גיוס מימון בנקאי .

באמצעות קביעת סטנדרט מקצועי אחיד, הפכה השמאות לפי התקן לנורמה המקובלת בענף המקרקעין בישראל, והיא משמשת כלי עבודה הכרחי לוועדות מקומיות ומחוזיות, לבנקים המלווים ולשמאי המקרקעין.

איך מחושבת שמאות תקן 21: הכנסות, הוצאות ורווח יזמי

הבחינה הכלכלית במסגרת שמאות תקן 21 מושתתת על נוסחה מתמטית ושמאית מפורטת, שמטרתה לגזור את הכדאיות הכלכלית מתוך השוואה אובייקטיבית בין שווי הזכויות וההכנסות המיועדות לבין סך כל העלויות וההתחייבויות של המיזם. הניתוח מתבצע על ידי שמאי מוסמך דרך בחינת שלושה מרכיבי ליבה מקבילים :

1. ניתוח צד ההכנסות:
   השמאי מעריך את סך ההכנסות המשוערות שיתקבלו ממכירת הדירות החדשות והשטחים המסחריים שייבנו בפרויקט ויישארו בידי היזם . אומדן זה מתבצע באמצעות ניתוח השוואתי של מחירי שוק חופשי בסביבת הנכס, תוך התחשבות במאפיינים כמו קומה, כיווני אוויר, מפרט טכני, חנויות ותשתיות נלוות.
2. כימות מקיף של צד ההוצאות:
   העיקרון המרכזי של תקן 21 הוא ירידה לפרטים והכללת כל סעיף תקציבי הנדרש להקמת הפרויקט, מבלי להשמיט עלויות עקיפות . סעיפי ההוצאה כוללים:
   • עלויות בנייה ישירות (שלד, גמר, מערכות ופיתוח סביבתי).
   • עלויות תכנון, אדריכלות, הנדסה, ייעוץ משפטי וניהול פרויקט.
   • תמורות והטבות לבעלי הדירות הקיימים, כולל מימון שכר דירה חלופי לאורך כל תקופת הפינוי, הובלות וערבויות בנקאיות .
   • מיסים, אגרות והיטלי פיתוח לרשות המקומית, לצד עלויות בצמצום סיכוני מימון וערבויות חוק מכר.
3. חישוב הרווח היזמי והוכחת כדאיות:
   לאחר חילוק ההפרש בין ההכנסות לכלל ההוצאות, נבחן אחוז הרווח היזמי שהפרויקט מפיק. כדי שתוכנית תאושר בוועדות התכנון ותקבל נכונות למימון בנקאי, הרווח היזמי חייב לעמוד בסף מינימלי שנקבע במדדי השמאי הממשלתי הראשי. שיעור רווח זה משתנה בהתאם לסביבת הסיכון, האזור הגיאוגרפי ושינויים בעלויות המימון והריבית . אם הרווח היזמי נמוך מהסגר שנקבע, הפרויקט ייחשב כחסר היתכנות כלכלית; מנגד, רווח מופרז עשוי להצביע על כך שהתמורות שניתנו לדיירים המקוריים נמוכות מדי.

דוגמה מעשית: חישוב כדאיות כלכלית

 לפי תקן 21 בפרויקט פינוי-בינוי

כדי להבין בצורה מוחשית כיצד מיושמים העקרונות של שמאות תקן 21, ניתן לבחון פרויקט פינוי-בינוי טיפוסי במרכז הארץ . ניתוח מקרה מבוסס תרחיש מאפשר להמחיש את האיזון העדין הנדרש בין התמורות הניתנות לבעלי הדירות לבין הוצאות היזם והרווח הנדרש.

נניח מתחם מגורים ישן ובו 20 דירות קיימות בשטח ממוצע של 70 מ"ר לדירה. במסגרת תוכנית ההתחדשות הנגזרת, מתוכננת הריסת המבנים הישנים והקמת מגדל מגורים חדש הכולל 80 דירות חדשות.

1. חישוב צד ההכנסות:
   מתוך 80 הדירות החדשות, 20 דירות מוקצות לבעלי הדירות המקוריים כנגד הריסת דירותיהם הישנות. היזם נשאר עם 60 דירות למכירה בשוק החופשי. בהנחה שמחירה הממוצע של דירה חדשה בפרויקט עומד על 2.5 מיליון ש"ח, סך ההכנסות המשוערות של היזם ממכירת הדירות החדשות יעמוד על כ-150 מיליון ש"ח.
2. כימות צד ההוצאות המלא לפי תקן 21:
   השמאי המבצע את הבדיקה נדרש לכלול את כלל העלויות של המיזם :
   • עלויות בנייה ופיתוח: הקמת 80 דירות חדשות, תשתיות, חניון תת-קרקעי ושטחים משותפים בעלות משוערת של 85 מיליון ש"ח.
   • עלויות דיירים: תשלום שכר דירה חלופי ל-20 משפחות במשך 3 שנות בנייה (כ-5,000 ש"ח לחודש לדירה), בתוספת עלויות הובלה וערבויות חוק מכר, בסך כולל של כ-4 מיליון ש"ח .
   • הוצאות תכנון, ניהול, ייעוץ ומיסוי: תשלום לאדריכלים, מהנדסים, עורכי דין, היטלי השבחה ואגרות בנייה בסך כ-20 מיליון ש"ח.
   • עלויות מימון וריבית: הוצאות מימון בנקאי לאורך תקופת המיזם בסך כ-11 מיליון ש"ח.
   • סך כל ההוצאות: כ-120 מיליון ש"ח.
3. בחינת שיעור הרווח היזמי והכדאיות:
   ההפרש בין סך ההכנסות (150 מיליון ש"ח) לבין סך ההוצאות (120 מיליון ש"ח) מייצר רווח יזמי גולמי של 30 מיליון ש"ח. בחינת היחס בין הרווח לבין סך העלויות מציגה שיעור רווחיות של 25% (30/120).

בהתאם להנחיות תקן 21, שיעור רווח של 25% נחשב בטווח המקובל והסביר להבטחת כדאיות כלכלית ולקבלת ליווי בנקאי . תוצאה זו מוכיחה לוועדת התכנון כי התוכנית יציבה, מאוזנת וברת מימוש.

איך תקן 21 משפיע על בעלי הדירות

 הרוכשים והחזרי המשכנתא?

הממצאים והחישובים המפורטים במסגרת שמאות תקן 21 אינם מסתכמים בהיבט תכנוני בלבד; יש להם השפעה ישירה ומעשית על בעלי הדירות המקוריים, על רוכשי הדירות החדשות ועל המשכנתאות הנלקחות לצורך מימון העסקאות.

ראשית, עבור בעלי הדירות הקיימים במתחם, תקן 21 מעניק רשת ביטחון ושקיפות מלאה . השומה מבטיחה כי התמורות המוצעות להם – כגון תוספת השטח לדירה החדשה, החניה והמחסן – מבוססות על חישוב כלכלי ריאלי. היא מונעת מצב שבו יזם מבטיח הבטחות מופרזות שאינן ניתנות למימוש פיננסי, או לחלופין מציע תמורות נמוכות מדי הפוגעות בזכויות הדיירים .

שנית, עבור רוכשי דירות "על הנייר" בפרויקטים של פינוי-בינוי, קיומו של ניתוח לפי התקן מבטיח יציבות פיננסית של המיזם. הבנקים המלווים מסתמכים על השומה כדי לאשר את צווארי הבקבוק המימוניים והעמדת ערבויות לפי חוק מכר . כאשר פרויקט נהנה מלייווי בנקאי מסודר המבוסס על שומה תקנית, רוכשי הדירות יכולים לקבל משכנתה מבנקים למשכנתאות בצורה מסודרת ובטוחה יותר.

לבסוף, להיבטים אלו השפעה ישירה על מבנה המשכנתה והחזריה:

• הערכת שווי מדויקת: שמאי מטעם הבנק המעריך את הדירה החדשה נשען על נתוני השוק והרווחיות של הפרויקט, מה שמשפיע על אחוז המימון המאושר.
• לוח זמנים ותשלומי ריבית: פרויקט בעל כדאיות מוכחת לפי התקן מקטין את הסיכון לעיכובים בבנייה, ובכך חוסך לרוכשים ולבעלי הדירות תשלומי ריבית כפולים או תקופות גרייס ממושכות במשכנתה.

סיכום והזמנה להתייעצות: 

הדרך למשכנתא חכמה בליווי investu

לסיכום, שמאות תקן 21 מהווה את המצפן הכלכלי של עולם ההתחדשות העירונית בישראל. תקן 21 יוצר שקילות, שקיפות וודאות בין יזמים, בעלי דירות וגורמי מימון, ומבטיח כי פרויקטים של פינוי-בינוי יתבססו על היתכנות כלכלית איתנה ועל רווחיות מאוזנת . הבנת העקרונות השמאיים הללו חיונית לכל מי שמתכנן לבצע עסקה במתחם התחדשות עירונית או לקחת חלק בפרויקט פינוי-בינוי.

עם זאת, לצד הניתוח השמאי של הפרויקט, נדרשת תכנון פיננסי אישי ומדויק עבור נטילת המשכנתה. עסקאות נדל"ן בהתחדשות עירונית טומנות בחובן מורכבות מימונית ייחודית, הדורשת התאימות מלאה בין תנאי השוק, לוחות הזמנים והיכולת הפיננסית של הלווים.

חברת investu מתמחה במתן ייעוץ משכנתאות מקיף ומותאם אישית. המומחים של investu מלווים אתכם מקרוב לאורך כל השלבים – מניתוח העסקה והערכת הסיכונים הפיננסיים, דרך בניית תפריט תמהיל משכנתה אופטימלי, ועד למשא ומתן מול הבנקים להשגת התנאים והריביות הטובים ביותר. פנו עוד היום לצוות investu לקבלת ייעוץ משכנתאות מקצועי שיבטיח לכם שקט נפשי וחיסכון פיננסי משמעותי.